没有单独房产证的地下车库转让如何分摊成本？

问：某房地产项目中既有商铺又有住宅，同时项目车库和储藏室在地下一楼，可以单独对外出售，但办证时不能取得土地证，只能取得房产证。房地产企业在进行土地增值税清算时成本怎样分摊，是单独分摊成本还是由地上的商铺和住宅来分摊成本？没有单独房产证的地下车库转让如何分摊成本？

答：《土地增值税暂行条例实施细则》第11条规定，条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府法规。因此，车库和储藏室不属于普通住宅。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

第四条第（三）款规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

……

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

第（五）款规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发如何计税的问题。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十三条规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。

关于同一开发项目中既建造有普通标准住宅又有非普通标准住宅的分别计算问题。

《安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复》（皖地税函〔2012〕583号）规定，在计算土地增值税时，对同一开发项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅（其他类型房地产）的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

根据上述规定，开发商将地下一层的车库和储藏室对外出售，准予扣除其成本、费用。车库和储藏室不属于普通住宅，其占用的土地成本应按其可售建筑面积占可售总建筑面积的比例或其他合理方法进行分摊确定。

 

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